موازی کاریها و فعال شدن دفاتر معاملات ملکی در پروژه ها اشتباه است

سهیلا سهرابی؛ مشاور امور ملکی و مدیر یکی از دفاتر املاک جزیره کیش می گوید: بر طبق مسئولیتی که قانون بر عهده دفاتر املاک قرار داده است خرید، فروش، رهن و اجاره در دفاتر اداری، تجاری، مسکونی، خدماتی و صنعتی تنها در حیطه وظایف دفاتر املاک قرار دارد اما متاسفانه برخی موازی کاری ها راه معیشت برای فعالانی که در چارچوب قانون حرکت می کنند را محدود نموده است. نمونه آن وجود دفاتری است که در محل پروژه ها اقدام به فروش دوم و رهن و اجاره واحدها می نمایند.

هنگامی که به یکی از بنگاه‌های املاک در جزیره کیش و یا در هر شهر دیگری که مراجعه می‌کنید شاید تصورتان به غلط این است که نهایت کاری که باید مدیر یا یکی از مشاوران آنجا انجام دهد این است که قول‌نامه بنویسد و حق کمیسیون خود را دریافت کند. اما این تمام ماجرا نیست.

اگر بخواهیم از همان ابتدا شروع کنیم، ارائه یک مشاوره صادقانه شروع کار یک بنگاه معاملات ملکی است. مدیر بنگاه باید مراجعه‌کننده را به درستی نسبت به فروش، خرید یا رهن و اجاره ملک توجیه نماید.

مشاور املاک همراه با فروشنده کار قیمت گذاری را به صورت کارشناسی انجام دهد تا ملک با قیمتی منطقی به فروش رسیده یا برای رهن و اجاره آگهی شود. در نهایت وقتی قیمت، جزئیات و مشخصات دقیق مشخص شد آگهی آن را در دفتر یا سایت‌های مختلف ثبت می‌کند.

یکی از وظایف صاحب بنگاه املاک و کارشناسان این است که ملک را کاملا بررسی کرده و ضمن ثبت جزئیات دقیق، در صورت وجود مشکل آن را به اطلاع فروشنده یا مالک برساند. در ادامه می‌تواند برای رفع مشکلات به صاحبین املاک مشاوره بدهد.

اما اصلی‌ترین کار یک بنگاه معاملات ملکی در واقع پیدا کردن مشتری و به اصطلاح «جوش دادن معامله» است. مدیر یا کارمندان مشاور املاک باید تمام تلاش خود را به کار بگیرند تا بتوانند هر دو طرف فروشنده و خریدار یا موجر و مستاجر را راضی کنند تا در نهایت قرارداد منعقد شود.

در همین راستا بنگاه باید قدرت چانه‌زنی و مذاکره بالایی داشته باشد تا بتواند دو طرف معامله را راضی نگه داشته یا پیشنهادات جدیدی ارائه کند. مهمترین کاری که اینجا انجام می‌شود، مرحله مذاکره است که معمولا انرژی و زمان زیادی از بنگاه می‌گیرد. ضمن اینکه هماهنگی‌های لازم برای بازدید از ملک نیز برعهده بنگاه املاک است.

اما یکی از اصلی ترین وظایف مشاور املاک ثبت قرارداد خرید و فروش یا رهن و اجاره در بنگاه است و باید دقیق، اصولی و به بهترین و شفاف‌ترین حالت ممکن این کار را انجام دهد. مشخص کردن قیمت و شرایط نهایی، دریافت پول پیش یا بیعانه خرید خانه از خریدار، مشخص کردن وضعیت وام و ضمانت‌های ملک، ثبت دقیق جزئیات معامله، دریافت کد رهگیری، بیان احتمالی قوانین لازم هنگام عقد قرارداد و... از کارهایی است که در این مرحله انجام می‌شود.

نهایی کردن معامله، تبادل مبالغ و چک‌ها و اخذ امضای طرفین معامله و شاهدان نیز کاری است که بنگاه در ادامه انجام می‌دهد.

یکی دیگر از وظایف یک بنگاه معاملات ملکی حل اختلافات احتمالی میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر است. به هر حال در هر معامله‌ای امکان بروز مشکل یا اختلاف بین طرفین وجود دارد و مشاور املاک باید به عنوان یک داور مرضی‌الطرفین غائله را به خوبی ختم کند.

بی‌شک یک بنگاه معاملات ملکی وظایف کوچک و بزرگ زیادی دارد که برخی را می‌دانیم و ممکن است از بعضی دیگر از این وظایف بی‌خبر باشیم. اما در هر صورت دفاتر مشاورین املاک ثبت شده تنها مکان هایی هستند که برای انواع معاملات ملکی می توانید به آنها اعتماد کرد و بارها اعلام شده که تحت هر شرایط معامله املاک خود را نزد یکی از مشاوران املاک حرفه‌ای و معتبر انجام دهید تا از هر نظر خیالتان راحت باشد.

طبق آمار رسمی سایت اتحادیه مشاوران املاک کیش تعداد 72 بنگاه معاملات ملکی به عنوان مشاورین رسمی املاک جزیره کیش معرفی شده است و آمارها نشان می دهد حدود 600 مشاور ملکی در سطح جزیره مشغول خدمات رسانی به متقاضیان هستند.

مانند اقتضاعات هر شغلی این صنف نیز با چالش های زیادی روبرو است، موازی کاری، مشاوره دادن افراد عادی و غیر حرفه ای و تعیین قیمت توسط آنها به صورت غیر کارشناسی، ثبت قراردادهای خرید، فروش، رهن و اجاره توسط خود مجتمع های تجاری و مسکونی بدون مجوز قانونی و...  بخشی از مشکلاتی است که در این صنف مشاهده می شود.

برای بررسی برخی موضوعات مربوط به صنف املاک در جزیره کیش با سهیلا سهرابی از مدیران املاک باسابقه دفتر معاملات ملکی در جزیره کیش و عضو دو دوره هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با سابقه 25 ساله در امورسرمایه گذاری و ملکی در رابطه با بررسی برخی مشکلات این صنف به گفت و گو نشستیم.

سهیلا سهرابی با بیان اینکه تمامی سرمایه گذاران در حوزه ساخت و ساز و مسکن قلب تپنده اقتصاد کیش محسوب می شوند و همه ما در قالب یک خانواده هدف غایی و نهایی مان تلاش برای  احیاء، بهسازی و بازسازی زیر ساخت های کیش است و برای داشتن کیشی آباد در تلاشیم، گفت: بخشی از این تلاش ها در جهت به راه افتادن چرخ پروژه هایی بود که سال ها مسکوت مانده بود وحرکت سازمان منطقه آزاد کیش در راستای راه اندازی مجدد پروژه های غیر فعال شایسته تقدیر است. با جوشش دوباره  این ساخت و سازها  زیبایی به شهر بازگردانده می شود و مبلغ هنگفت راکد مانده را در چرخه اقتصادی فعال می نماید.

سهرابی افزود: به هر حال کشور ما در شرایط اقتصادی بدی است و جزیره کیش هم  از آن تبعیت می کند و برای گذر از این راه  باید به هم کمک کنیم و تمام  تلاش خود را در زمینه کاری و در تخصص خودمان بکار گیریم و هر کس سعی کند در حیطه فعالیت کاری خودش فعالتر و پویاتر عمل نماید و در جایگاه خودش بهترین عملکرد را داشته باشد.

سهرابی با بیان اینکه فعالیت تخصصی هر فرد و بودن در جایگاه خود یکی از اصلی ترین رموز موفقیت است، گفت: هر فعالیتی نیازمند داشتن تجربه تخصص و مهارت فرد است و هر گاه شخصی بخواهد در چند رشته به صورت همزمان فعالیت کند نمی تواند در هیچ کدام از فعالیت ها به صورت کامل و موثر خدمات ارائه نماید. طبعا با توجه به گستردگی جریان اطلاعات امروز و پیش نیازهای هر شغل شخص  نمی تواند بر امور مختلف تسلط و احاطه کامل داشته باشد و بعضا کارها به صورت نیمه تمام باقی خواهد ماند. پس هر کسی در رشته اختصاصی خود بایستی تبحر کامل را بدست آورد و کاری را انجام دهد که بر آن مسلط است و قانون به او این اجازه را می دهد و بایستی نظارت عرفی، قانونی، انسانی و اطلاعات کافی ... روی کار داشته باشد.

وی ادامه داد: اتحادیه املاک کیش با عضویت اعضای خود و بکارگیری مشاوران زبده سال هاست که کار واسطه گری را انجام می دهند و به عنوان حلقه اتصال میان خریداران و فروشندگان و کسانی که متقاضی رهن و اجاره واحدهای مسکونی در جزیره کیش هستند عمل می کند .

این فعال اقتصادی گفت: امروز حدود 600 مشاور املاک در این صنف مشغول فعالیت اند و با احتساب خانواده هایشان حدود 2000 نفر از جمعیت جزیره کیش از این راه امرار معاش می کنند و کارشان فوق العاده مهم و حساس است. با توجه به اینکه جذب سرمایه گذار برای جزیره کیش از سیاست های اصلی سازمان منطقه آزاد کیش است و حجم مبالات پولی و مالی که در این صنف انجام می شود بسیار بزرگ است، فعالان این صنف رسالت عظیمی بر عهده دارند.

وی با طرح این سوال که چقدر شرایط کار و فعالیت برای فعالان این حوزه و صنف مشاوران املاک فراهم است، ادامه داد: صنف املاک نیز مانند هر شغل دیگری با چالش هایی روبرو است و یکی از اصلی ترین این چالش ها برخی موازی کاری هایی است که در این حوزه انجام می شود. برای پیشرفت، بهینه سازی و بازسازی جزیره کیش لازم است در امور کاری یکدیگر دخالت نکنیم و هر کس در حیطه شغل خود و مسئولیتی که به صورت قانونی دارد، وظیفه اش را به بهترین شکل انجام دهد.

سهرابی افزود: به عنوان کسی که دو دوره عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک کیش بوده ام و در طول دوران مدیران مختلف سازمان حضور داشته ام درباره این مشکل که خواست تمامی صنف ما است جلساتی با مسئولان داشته ایم. می دانیم که هدف غایی مدیران در نهایت رشد و توسعه و جذب سارمایه گذار در جزیره کیش است و در همین راستا درخواست کردیم که ساز و کار و حیطه وظایف مشاوران فعال املاک در کیش مشخص و حرمت کاری آنها نگه داشته شود و از موازی کاری هایی که  در فعالیت دفاتر املاک خلل ایجاد می کند و سفره این قشر را محدود می کند، پرهیز گردد.

وی ادامه داد:  دفاتر املاک غیر از هزینه های جاری همه ساله مبالغی را بابت تمدید مجوز به سازمان منطقه آزاد کیش، مبلغی را به عنوان حق عضویت به اتحادیه مشاورین املاک  و مبلغی به عنوان دفاتر محاسبات و اظهار نامه مالیاتی پرداخت می کنند.انجام این امور به هر حال وظیفه ما است چون مجوز داریم و هیچ کدام از دفاتر املاک سعی در عدول از این سرخط ها ندارند. تاسیس دفاتر خرید و فروش و رهن و اجاره مجتمع های مسکونی در محل پروژه  موازی کاری هایی را بوجود آورده و در کار دفاتر املاک که دارای مجوز قانونی برای این کار هستند خلل وارد آورده است.

سهرابی گفت: بر طبق مسئولیتی که قانون بر عهده دفاتر املاک قرار داده خرید، فروش، رهن و اجاره در دفاتر اداری، تجاری، مسکونی، خدماتی و صنعتی در حیطه وظایف دفاتر املاک قرار دارد اما متاسفانه راه معیشت برای ما که در چارچوب قانون حرکت می کنیم به انواع مختلف محدود می شود اما به چه شکل؟ در شکل عادی مجتمع های مسکونی و انبوه سازی دفاتری را برای فروش اولیه خود دارند  و فروش اولیه واحد ها بر عهده خودشان است .تا اینجای کار اشکالی را ایجاد نمی کند چون هنوز اسناد املاک صادر نشده و بعضا از سوی پروژه  تعهداتی به خریداران داده می شود و قانون پیش فروش هم همانطور که می دانید از یکسری قوانین خاص تبعیت می کند. مشکل از آنجا آغاز می شود که فروش دوم و مراحل بعدی آن و رهن و اجاره واحد ها هم در همین دفاتر انجام می شود . دفاتری که بدون مجوز هستند و هیچگونه حق عضویت و هزینه هایی که دفاتر املاک پرداخت می کنند را ندارند. ضمن احترامی که برای سازندگان ساخت و ساز کیش قائلیم از آنها خواهش می کنیم که حرکتشان را بهینه سازی کنند و در فروش دوم و رهن و اجاره واحد ها با دفاتر املاک همراه شوند.  

این مشاور امور ملکی با بیان اینکه در صورت واگذاری فروش دست دوم واحد ها باز هم تا زمان صدور سند کلیه استعلامات وصحت و سقم آن ها حتما بایستی تحت نظر شرکت سازنده و پروژه انجام شود گفت: مسئله اینجاست که رهن و اجاره واحدها نمی تواند طبق قانون در دفاتر مجتمع ها بسته شود. اگر این عزیزان با دفاتر املاک همکاری و تعامل کنند به ثمر رسیدن معاملات یک بازی برد برد خواهد بود. برخی از مجتمع ها کاری قابل تقدیر انجام می دهند و بعد از اتمام پروژه از دفاتر املاک دعوت به همفکری و مشاوره  می کنند. بایستی با تعامل از نهایت ظرفیت های قانونی دفاتر املاک استفاده کنیم و این موضوع یکی از این امکانات است. بهره گیری از نظر مشاوران باتجربه برای فروش املاک کاری کارشناسی و دقیق است و همه باید در کنار هم و در یک راستا گام برداریم و متاسفانه برخی پروژه ها برای رهن و اجاره دادن واحد دفتری در خود پروژه افتتاح کردند در حالیکه مجوز این کار را ندارند.

وی ادامه داد: بارها در جلسات با مدیران به صورت گروهی و انفرادی این مسئله عنوان شده که از اینگونه موازی کاری ها دوری شود و سفره معیشتی 2000 نفر و 600 خانوار بیش از این محدود نشود. دفاتر بازار هم متاسفانه راسا خودشان قرارداد می نویسند در حالیکه نوشتن قرارداد تنها در حیطه کاری دفاتر املاک است. متاسفانه عزیزان در جلسات قول مساعد و امر به پیگیری می کنند اما اقدام عملی صورت نمی گیرد. شناسایی دفاتر غیر مجاز در مجتمع های مختلف کاملا مشخص و قابل پیگیری است و متاسفانه حدود 80 درصد مجتمع ها را شامل می شود.

سهرابی گفت: دفاتر املاک عملا حق التحریر نویس شده اند و موازی کاری ها، فعالیت اصلی ما را به فرع کشانده است و حرمت ها نگه داشته نمی شود.

سهرابی با تاکید بر این موضوع که سازنده گان و سرمایه گذاران حوزه ساخت و ساز برای ما انسانهای بسیار شریفی هستند و به خاطر تمکن مالی نیازی به داشتن اینگونه دفاتر ندارند، گفت: بعضا مشاهده شده است که برخی افراد سود جو در این میان تنها به دنبال منافع شخصی خود هستند و  با این کار حق بسیاری از دفاتر املاک که به صورت قانونی و در چهارچوب شرح وظایف خود عمل می کنند تضییع می شود و مشاهده شده گاهی اقداماتی به دلیل عدم آگاهی خریدار و تسلط نداشتن به امور قانونی مشکلات بسیاری را برای خریدار و فروشنده بوجود آورده است.

این فعال اقتصادی جزیره کیش گفت: صنف مشاوران اتحادیه املاک در حال آسیب دیدن است و دلسوزان این صنف صادقانه و پاک باید از آن دفاع کنند. وی از دیگر آسیب های این صنف را نظرات قیمتی غیر کارشناسانه توسط افراد عادی و کسانی که سر رشته ای در این حوزه ندارند اعلام کرد و گفت:  امروز متاسفانه افراد عادی هم که سررشته ای از املاک   ندارند در این کار ورود کرده اند. مشاوره املاک بسیار تخصصی و کار پر مسئولیتی است اما افراد عادی هم که کار اصلی شان چیز دیگری است در این حوزه ورود می کنند. قیمت گذاری املاک فوق العاده ظریف و تخصصی است و حضورانسانهای سالم و با انصاف و کسانی که تسلط بر موارد قانونی و حقوقی داشته باشند لازمه حفظ سلامت این صنف است.   

سهرابی در پایان ضمن قدردانی از فعالیت های سازمان منطقه آزاد کیش و اتحادیه مشاوران املاک و کلیه همکاران در دفاتر املاک گفت: خواهش می کنم سازندگان پروژه های مسکونی که با پشنوانه مالی قوی در راه اعتلا و پیشرفت کیش فعالیت می کنند در راستای همان بزرگواری حریم ها را رعایت کنند. این کار ارزش کاریشان را بسیار بالا می برد و فعالیت دفاتر غیر قانونی در محل پروژه ها قطعا مغایر با اهداف متعالی آن ها در کمک به رشد و توسعه همه جانبه جزیره کیش در همه حوزه ها است.